Thị trường bất động sản: Những nút thắt

Thời gian gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng đang vẽ nên một bức tranh u ám cho thị trường bất động sản nước ta với những cụm từ gây ấn tượng mạnh như "lao dốc không phanh", hay "bong bóng bất động sản sắp vỡ"...

Điều này đã gây ra những phản ứng dây chuyền khiến thị trường gần như đóng băng và ngày càng đẩy nhiều DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đến bờ vực của sự phá sản. Đây chính là lúc cần có cái nhìn toàn diện về thị trường để các cơ quan quản lý nhà nước, DN, nhà đầu tư và người tiêu dùng đưa ra những quyết định hợp lý nhất.

Bức tranh toàn cảnh

Theo số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, trên phạm vi toàn quốc hiện có khoảng 2.500 dự án nhà ở đã triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới, nhiều dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán đã tăng nguồn cung cho thị trường. Trong đó, tại Hà Nội có khoảng trên 800 dự án và trên 50 dự án được triển khai tiếp do trước đó phải tạm dừng chờ quy hoạch; TP. HCM có gần 1.400 dự án đang triển khai và 76 dự án mới được phê duyệt; Hải Phòng có 260 dự án; Đà Nẵng có trên 120 dự án.

Tổng diện tích nhà ở được phát triển trong năm 2010 khoảng 86,8 triệu m2 sàn; trong đó: tại đô thị khoảng 46,6 triệu m2 sàn, tại nông thôn khoảng 40,2 triệu m2 sàn. Diện tích bình quân về nhà ở đạt khoảng 17,5 m2 sàn/người; trong đó: tại đô thị là 20,2 m2 sàn/người, tại nông thôn là 16,3 m2 sàn/người.

Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Tính đến thời điểm 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng cùng thời kỳ là 23,87%). Năm 2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 18,58 tỷ USD, giải ngân 11 tỷ USD, tăng 10% so với năm 2009. Trong đó, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 6,832 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn FDI đăng ký mới của cả nước.

Tính đến 31/12/2010, trên toàn quốc đã có 723 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động (trong đó nhiều nhất là Hà Nội với 334 sàn, TP. HCM 286 sàn). Cả nước có 89 đơn vị được phép đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản và đã đào tạo bồi dưỡng kiến thức cho 62.080 học viên, cấp 24.754 chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản.

4 nguyên nhân cản trở thị trường

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp phần quan trọng đảm bảo tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội, thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân... Tuy nhiên, thị trường vẫn bộc lộ một số biểu hiện phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định, nguy cơ gây bất ổn cho nền kinh tế. Trước tiên là giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức rất cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Thứ hai là cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Những năm trước, các DN chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa. Trong khi đó lại thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, đặc biệt là loại hình nhà ở cho thuê.

Thứ ba là hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16 - 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông còn diễn ra phổ biến. Một bộ phận người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội làm giá để trục lợi, làm méo mó thị trường.

Những bất cập nêu trên đòi hỏi phải có những giải pháp cải tiến hữu hiệu để bất động sản thực sự trở thành một nguồn lực mạnh góp phần tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)